Напоследък доста се говори за зачестилите процедури за обявяване в несъстоятелност на фирми. В репортаж по телевизия СКАТ от 04. 2012г. обявиха, че делата в съдилищата са с 70% в повече в сравнение с миналата година.
Какво е обявяване в несъстоятелност?
Обявяването в несъстоятелност по своята същност има за цел да удволетвори кредиторите когато търговецът е изпаднал в несъстоятелност или свръхзадлъжнялост. Търговската несъстоятелност е и основния начин за преструкторирането на фирми – вливания, преобразувания на фирми, преминаване на едно юридическо лице в друго, а също и фалит и ликвидация. На практика в годините се увеличаваха, както различните имотни измами, така и фалшивите фалити на търговци.
Каква е сегашната действителност?
В момента законодателството допуска да се обяви несъстоятелност със задна дата. Тоест, днес съда може да реши, на база предоставени доказателства от търговеца или друг, че несъстоятелността е започнала преди 10 години. Всички сделки с недвижима собственост, които са се случили в този десетгодишен период, могат да се обявят от синдика за нищожни, ако се счита че не са извършени на пазарни цени.
Купувачите на такива имоти, закупени от такива строители, се оказват в изключително неприятна ситуация. Имат имот, които може да окаже, че всъщност нямат.
Какви промени предстят в близко бъдеще?
Очакват се промени в Търговския закон, които трябва да влязат в сила до края на 2012г.
По БТВ, депутата от ГЕРБ – Радев вчера обясни, че тези промени целят този дълъг 10 годишен период от време да се скъси до 1-2 години, като по този начин, ще се прекратят фалшивите фалити на строители и купувачите ще бъдат по-защитени.
Въпреки кризата и нестихващите коментари от различни анализатори за глобалното не много светло положение на световния икономически климат, строителство на сгради ще има. Както ще има и купувачи на имоти.
Няколко съвета за покупка на имот на „зелено”:
1. Проучете внимателно строителя. В момент на криза, инвеститорите/строители, които са се доказали във времето и са с изграден авторитет се броят на пръстите на ръцете Ви. Но все пак ги има.
2. Проучете дали за строежа на сградата строителя ползва кредит от банка и дали върху имота, който желаете да закупите няма учредена ипотека.
3. Когато сключвате предварителен договор със строител, не се притеснявайте да отстоявате правата си. В крайна сметка в сделката участват две страни. Вие плащате.
Настоявайте в предварителния договор да е записано, че плащането на имота ще става на вноски при достигане на определен строителен етап, в договорен за това срок.
Искайте, например, поне 15% от продажната цена да остане за плащане след въвеждане в експлоатация на сградата в договорените срокове. При неспазване на тези срокове, строителя да е дължен да Ви обезщети, т.е. по този начин Вие ще имате право да задържите част от тези 15% като обезщетение.
Повечето строители, преди прехвърляха нотариално имотите при завършване на сградата в степен Груб строеж – Акт 14. Прехвърляха имоти с учредени ипотеки върху тях, и се задължаваха да заличат ипотеките…
Един съвет – изискайте в деня на нотариалното изповядване на сделката за покупко-продажба, строителя да Ви предостави актуално удостоверение за тежести на имота. От него трябва да е видно, че върху недвижимия имот няма никакви ипотеки, възбрани, искови молби или друг вид тежести.
4. Изповядвайте сделките по прехвърляне на собственост на реална цена, а не на данъчна оценка. Мислейки, че се спасявате от данъци, рискувате сделката да бъде оспорена при евентуално обявяване в несъстоятелност на строителя.
Между другото – в медииното порстранство започна да се обсъжда и идеята, предварителните договори да се вписват в Агенция по вписванията. Дали това ще се случи някога? По този начин продажната цена ще бъде явна и при нотариално изповядване на сделка, няма да може да се прехвърлят имоти на по-ниска цена. Ще спрат измамите със сключването на предварителни договори за един и същ имот няколко пъти, с различни кандидат купувачи. На практика сега това е възможно.
5. Сключвайте предварителен договор при нотариус, с нотариална заверка на подписите.
6. Когато имате посредник, на който плащате за услугите му (агенция за имоти или адвокат), задължително изискайте копия на документите удостоверяващи собствеността на имота, който купувате.
7. Сключете посреднически договор с Вашия представител – в него вашия консултант или адвокат, трябва да се задължи да ви предпази от всички възможни рискове.
8. Не мислете, че знаете всичко. Винаги има някой, който знае повече от Вас. Винаги има някой, който знае по-малко от Вас. За Вас е важно да знаете това, което Ви трябва да знаете. Преди това, обаче трябва да разберете какво е то.
П.С. Това е малка част от важните неща, на които трябва да се обръща внимание и които си позволих да споделя. Тук изразявам мнение, което не препоръчва някакви фактически действия. Наше задължение е да се информираме за нещата, които ни касят. Отговорността и изборът са наши – дали да потърсим или не квалифицирано съдействие от юрист или специалист, когато нещата не са в обсега на нашата компетентност.
При покупко-продажба на имот всичко, което се договаря трябва да е прецизно и в най-малките подробности.
Още по темата с имотните измами:
